Aux États-Unis, le marché des résidences seniors change de visage. Et en France ?
Résidences seniors : la leçon américaine, et son écho en France
Aux États-Unis, le marché des résidences seniors est en train de changer de visage. Une analyse de T7 Capital, relayée par Bisnow, dresse le portrait d'un secteur où la demande explose plus vite que l'offre ne parvient à se développer.
Les propriétaires d'actifs bien positionnés se retrouvent, selon les mots des dirigeants de T7 Capital, "sitting pretty" : assis sur des actifs dont la valeur grimpe, sans réelle pression pour vendre. Ce constat américain n'est pas qu'une curiosité outre-Atlantique. Il éclaire, par contraste et par ressemblance, une dynamique qui commence à s'installer en France.
Un marché américain sous tension démographique
Le phénomène a un nom outre-Atlantique : la "silver tsunami", la vague grise. Les baby-boomers, nés entre 1946 et 1964, atteignent aujourd'hui leurs 80 ans, un âge charnière où l'entrée en résidence senior ou en établissement de soins de longue durée devient statistiquement plus fréquente.
Or, la pandémie a freiné les mises en chantier de nouvelles résidences pendant plusieurs années, et le rythme de construction n'a jamais vraiment rattrapé son retard. Résultat : une demande croissante qui se heurte à une offre de plus en plus rare.
Les chiffres illustrent cette tension avec netteté. Les loyers des maisons de soins ont progressé de 5,6% sur un an au deuxième trimestre, selon les données de NIC Map, tandis que le nombre de lits disponibles continuait de se contracter.
Cette combinaison de revenus en hausse et d'offre limitée a mécaniquement fait grimper les valorisations : le prix moyen à l'unité a atteint près de 185 000 dollars au deuxième trimestre, contre 182 800 dollars au premier, selon MMCG Investment. Sur l'ensemble de l'année, la hausse dépasse 30% depuis le début de 2025.
Pourquoi les propriétaires ne vendent plus ?
Ce rapport de force inversé a une conséquence directe et assez inhabituelle sur un marché immobilier : les vendeurs qui, il y a deux ans, n'arrivaient pas à obtenir le prix qu'ils espéraient, dépassent aujourd'hui largement leurs objectifs initiaux.
T7 Capital cite l'exemple d'un portefeuille qu'elle avait présenté au marché il y a deux ans pour 175 millions de dollars, sans trouver preneur au bon prix. Ce même portefeuille est aujourd'hui sous compromis pour près de 200 millions de dollars.
Plutôt que de céder leurs actifs, de nombreux propriétaires choisissent de refinancer, notamment via des prêts HUD sur 30 ans, et de conserver leur patrimoine plus longtemps.
C'est une logique assez classique en immobilier : quand la valeur d'un actif progresse plus vite que le coût de sa détention, la meilleure décision est souvent de ne rien faire, ou plutôt de restructurer son financement pour tenir la position.
Une demande institutionnelle sans précédent :
Du côté des investisseurs, l'appétit pour ce secteur atteint des niveaux inédits. Au premier trimestre 2025, 12,1 milliards de dollars ont été investis dans les résidences seniors aux États-Unis, selon des données MSCI partagées avec Bisnow.
Il s'agit du trimestre le plus actif depuis au moins vingt ans. Sur les douze derniers mois, seuls les data centers ont fait l'objet d'un volume de transactions plus important, ce qui place les résidences seniors juste derrière l'un des secteurs les plus recherchés du marché immobilier actuel.
Ce mouvement ne concerne plus seulement les acteurs historiques du secteur. Des investisseurs multifamiliaires, traditionnellement positionnés sur le logement classique, se tournent désormais vers les résidences seniors à la recherche d'un meilleur rendement.
Selon les données citées par Bisnow, environ 86% des investisseurs institutionnels prévoyaient d'augmenter leur exposition au secteur, un signal fort de la manière dont la classe d'actifs est en train de se repositionner dans les portefeuilles.
Et en France, où en est-on ?
Le contexte réglementaire, fiscal et institutionnel français n'a évidemment rien à voir avec celui des États-Unis.
Mais les fondamentaux démographiques qui expliquent le boom américain se retrouvent, presque à l'identique, de ce côté-ci de l'Atlantique.
La France vieillit. Selon les projections démographiques, la part des plus de 75 ans dans la population va continuer d'augmenter significativement dans les quinze prochaines années, à mesure que les générations du baby-boom français franchissent à leur tour ce cap.
En parallèle, la construction de nouvelles places en établissements adaptés, qu'il s'agisse de résidences services seniors ou d'EHPAD, reste freinée par plusieurs facteurs structurels : rareté et coût du foncier disponible, complexité des procédures d'autorisation, et coûts de construction qui rendent certains projets difficiles à équilibrer économiquement.
Cette tension entre une demande croissante et une offre qui peine à suivre attire logiquement l'attention des investisseurs institutionnels français, qui voient dans ce secteur une classe d'actifs portée par une tendance de long terme, largement indépendante des cycles économiques classiques.
Les dispositifs fiscaux existants, notamment le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel), continuent d'ailleurs à jouer un rôle d'accélérateur pour les particuliers souhaitant se positionner sur ce type d'investissement, en complément de l'intérêt institutionnel.
Contrairement au marché américain, où le financement passe largement par des prêts fédéraux dédiés comme les prêts HUD, le marché français reste structuré autour d'un mélange d'acteurs plus varié : foncières spécialisées, groupes gestionnaires d'établissements, investisseurs privés via des schémas de défiscalisation, et, de plus en plus, des fonds institutionnels généralistes qui diversifient leurs portefeuilles vers l'immobilier de santé et de services.
Cette diversité de financement rend le marché français moins homogène que son équivalent américain, mais elle traduit la même logique de fond : un secteur qui devient progressivement incontournable pour qui cherche des revenus locatifs stables et adossés à une tendance démographique structurelle.
Ce basculement du rapport de force entre acheteurs et vendeurs est un signal que l'on retrouve régulièrement dans l'histoire de l'immobilier, sur d'autres classes d'actifs. Il apparaît lorsqu'une catégorie de biens, longtemps considérée comme secondaire ou de niche, devient progressivement un actif stratégique pour les grands investisseurs.
C'est ce qui s'est produit avec la logistique il y a une dizaine d'années, puis avec les data centers plus récemment. Les résidences seniors semblent aujourd'hui suivre une trajectoire similaire aux États-Unis, ce qui explique en partie pourquoi le sujet occupe une place croissante dans les publications spécialisées du secteur immobilier commercial.
Le cas particulier de la région PACA
Dans le sud de la France, et en particulier en région Provence-Alpes-Côte d'Azur, cette dynamique se double d'une attractivité résidentielle propre au territoire.
La région attire depuis plusieurs années une population de retraités venus s'y installer pour la qualité de vie et le climat, ce qui vient s'ajouter au vieillissement naturel de la population locale.
Or, le foncier constructible en PACA est structurellement rare et cher, particulièrement dans les zones littorales et périurbaines les plus recherchées.
Cette combinaison, davantage de demande, moins de terrain disponible pour y répondre, est précisément le mécanisme qui a fait grimper les valorisations aux États-Unis. Il n'y a pas de raison que la région PACA échappe durablement à cette même mécanique, ne serait-ce que parce que les mêmes forces de fond sont à l'œuvre.
Ce que cela signifie concrètement ?
Pour les propriétaires d'actifs déjà positionnés sur ce segment, résidences services seniors, EHPAD, ou même fonciers susceptibles d'accueillir ce type de projet, le message du marché américain est assez clair : la valeur de ces actifs a de bonnes chances de continuer à progresser tant que le déséquilibre entre l'offre et la demande persiste.
Cela ne veut pas dire qu'il faut nécessairement conserver indéfiniment, mais que la décision de vendre ou de conserver mérite d'être posée avec une vraie analyse de la valeur actuelle de l'actif, plutôt qu'avec une estimation datant de plusieurs années.
Pour les investisseurs qui envisagent d'entrer sur ce marché, la question n'est plus tellement de savoir si le secteur va se tendre en France, mais plutôt d'identifier les bons emplacements et les bons montages avant que les prix n'intègrent pleinement cette tendance.
C'est particulièrement vrai dans des territoires à forte attractivité démographique comme la région PACA, où la rareté du foncier joue déjà un rôle de frein sur l'offre nouvelle.
Cette réflexion vaut aussi pour les commerces et locaux d'activité qui pourraient, à terme, être reconvertis pour accueillir des services liés au bien vieillir : cabinets paramédicaux, commerces de proximité intégrés à des résidences, ou espaces de vie partagés.
La frontière entre l'immobilier commercial classique et l'immobilier dédié aux seniors tend à s'estomper, ce qui ouvre des possibilités de valorisation qui n'existaient pas nécessairement il y a encore quelques années.
Le marché américain des résidences seniors envoie un signal fort que les acteurs de l'immobilier français feraient bien de regarder de près. Les fondamentaux, vieillissement de la population, offre insuffisante, intérêt croissant des investisseurs institutionnels, sont largement partagés entre les deux pays.
La question n'est donc pas de savoir si cette dynamique va se manifester en France, mais à quel rythme, et dans quelles régions elle sera la plus marquée en premier.
Si vous êtes propriétaire d'un actif adapté à ce type de projet, ou si vous vous interrogez sur une opportunité d'investissement dans ce secteur, je suis à votre disposition pour en discuter et évaluer ensemble le potentiel de votre situation.