BHV Marais : Les enseignements d’un dossier emblématique

Redressement judiciaire, bail commercial et valeur du fonds de commerce.

Le BHV Marais a sollicité le 27 octobre 2026 l’ouverture d’un redressement judiciaire. Analyse d’un professionnel de la transaction de fonds de commerce : sécurité du bail, relation bailleur-exploitant, incidence sur la valorisation et diligences à accomplir.

Le 27 octobre 2026, le BHV Marais, grand magasin de la rue de Rivoli employant 700 salariés, a sollicité son placement en redressement judiciaire. Sa direction justifie cette démarche par la nécessité de sécuriser son plan de relance et de préserver l’activité comme l’emploi. L’exploitation se poursuit.

Au-delà de son retentissement médiatique, ce dossier illustre un principe constant en matière de transactions commerciales : la valeur d’un fonds de commerce est indissociable de la solidité de la relation juridique et financière qui unit l’exploitant au propriétaire des murs.

Un différend entre l’exploitant et le bailleur au cœur du dossier

D’après les informations publiées, la direction du BHV Marais reproche à son bailleur, le fonds Brookfield, de ne pas lui avoir versé des indemnités qui lui auraient été promises. Brookfield conteste cette position.

Les pièces du dossier n’étant pas publiques, il n’appartient pas à un observateur extérieur de se prononcer sur le bien-fondé de l’un ou l’autre argument. Seule la juridiction compétente pourra le faire.

Ce désaccord appelle néanmoins deux observations de principe.

D’une part, une créance contestée ne constitue pas une ressource de trésorerie : elle ne peut être inscrite à l’actif disponible d’une entreprise tant qu’elle n’est ni reconnue ni encaissée.

D’autre part, un engagement qui n’a pas été formalisé par écrit demeure juridiquement fragile, quelle que soit la dimension des parties en présence.

Les effets de l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire

L’ouverture d’un redressement judiciaire n’emporte ni cessation de l’activité ni disparition de l’entreprise. Elle instaure une période d’observation durant laquelle :

• les dettes antérieures au jugement sont gelées et doivent faire l’objet d’une déclaration de créance dans les délais légaux ;

• l’activité se poursuit, sous le contrôle des organes de la procédure ;

• les contrats en cours, dont le bail commercial, se poursuivent selon les décisions de l’administrateur, les créances nées postérieurement au jugement devant être réglées à leur échéance.

À l’issue de cette période, trois issues sont envisageables : un plan de continuation, une cession totale ou partielle de l’entreprise, ou, à défaut, une liquidation judiciaire.

Pour les investisseurs, les repreneurs et les propriétaires de murs, cette phase constitue un moment décisif, durant lequel fonds de commerce et droits au bail peuvent être réorganisés ou transmis.

Les diligences à accomplir avant toute cession ou reprise

Dans le cadre de mon activité de conseil en cession de commerces et de fonds de commerce, je préconise systématiquement les vérifications suivantes :

• Audit intégral du bail commercial : durée, destination des locaux, clause de cession et de sous-location, indexation du loyer, modalités de renouvellement, clause résolutoire.

• Inventaire des engagements du bailleur : travaux, franchises de loyer, indemnités, contreparties diverses. Tout engagement non écrit et non signé doit être considéré comme incertain.

• Retraitement de la trésorerie : distinction rigoureuse entre les sommes effectivement encaissées et les créances attendues ou litigieuses.

• Appréciation de la dépendance à l’égard du bailleur : un fonds dont la rentabilité repose sur un accord particulier avec le propriétaire des murs doit être valorisé avec prudence.

• Analyse de l’historique contentieux : mises en demeure, impayés, litiges et procédures en cours entre l’exploitant et son bailleur.

L’incidence sur la valorisation du fonds de commerce

La valeur d’un fonds de commerce procède de ses résultats d’exploitation, mais aussi de la sécurité de son emplacement. Un bail de longue durée, un loyer cohérent avec le niveau d’activité et un bailleur coopératif soutiennent la valeur.

À l’inverse, un conflit ouvert, un loyer disproportionné ou un bail proche de son terme la dégradent, parfois de manière significative.

Le droit au bail constitue souvent l’actif principal d’un commerce : le fragiliser revient à fragiliser l’ensemble du fonds.

Le dossier du BHV Marais est exceptionnel par sa taille, mais l’enseignement qu’il comporte vaut pour toute exploitation commerciale, du restaurant au commerce de centre-ville : la valeur d’une activité se joue autant dans ses comptes que dans la sécurité juridique de ses locaux.

Vous envisagez la cession ou l’acquisition d’un commerce, d’un fonds de commerce ou d’un droit au bail ?

Un audit préalable du bail et de l’environnement juridique et financier de l’activité permet de sécuriser l’opération et de défendre un prix justifié.

Nicolas JENNY nicolas.jenny@expfrance.fr 06 72 99 95 18

Chargé d'affaires en Entreprises & Commerces