LMNP : le PLF 2027 veut plafonner l'amortissement
PLF 2027 : Amortissement LMNP plafonné à 2,5 % et 7 000 €/an.
Qui est concerné, quel impact, que faire d’ici le vote ?
Le 1er octobre 2026, le gouvernement a présenté le projet de loi de finances (PLF) pour 2027.
Parmi les mesures qui concernent l'immobilier, une retient l'attention de tous les investisseurs en location meublée : l'article 7 prévoit de plafonner l'amortissement déductible en LMNP au régime réel.
Voici ce que dit le texte, qui est concerné, et les questions à se poser dès maintenant.
Le texte doit encore être débattu à l'Assemblée nationale puis au Sénat, et son adoption n'est pas garantie. Les règles décrites ci-dessous peuvent changer.
L'essentiel en 30 secondes
• Au régime réel, l'amortissement LMNP serait plafonné à 2,5 % par an et 7 000 € par an et par foyer fiscal.
• Pour les meublés de tourisme, le plafond serait de 1,5 % et 5 000 € par an.
• Le report illimité des amortissements non déduits serait supprimé à partir de 2027.
• Le stock d'amortissements déjà constitué resterait utilisable jusqu'au 31 décembre 2036, dans la limite de 50 % du résultat imposable annuel.
• Le plafonnement s'appliquerait aussi aux biens déjà détenus (dans la version actuelle du texte).
Ce que prévoit l'article 7 :
Aujourd'hui, un loueur en meublé non professionnel au régime réel amortit son bien chaque année, à hauteur de 4 à 5 % de sa valeur selon les estimations publiées, sans plafond. Combiné aux charges, ce mécanisme ramène souvent le revenu imposable à zéro pendant de longues années.
Le PLF 2027 change la donne sur deux points :
Un double plafond : L'amortissement déductible ne pourrait pas dépasser 2,5 % de la valeur du bien, ni 7 000 € par an pour l'ensemble du foyer fiscal. Le plafond de 7 000 € est global : un investisseur qui détient plusieurs meublés est limité sur l'ensemble de ses biens, pas bien par bien.
La fin du report : Aujourd'hui, la part d'amortissement qui dépasse le résultat de l'année est reportée sans limite de durée. À partir de 2027, ce qui ne peut pas être déduit dans l'année serait définitivement perdu. Une clause de transition protège le stock constitué avant 2027 : il resterait déductible jusqu'au 31 décembre 2036, dans la limite de la moitié du résultat imposable chaque année.
Prenons un meublé acquis 200 000 €, en simplifiant (sans distinguer la part du terrain ni les composants).
• Aujourd'hui : amortissement de 4 à 5 % par an, soit 8 000 à 10 000 € déductibles chaque année.
• Avec le PLF 2027 : 2,5 % maximum, soit 5 000 € par an. Le plafond de 7 000 € n'est pas atteint.
Pour un bien de 300 000 €, 2,5 % représenteraient 7 500 €, et c'est le plafond de 7 000 € qui s'appliquerait. Plus le patrimoine meublé est important, plus le plafond global pèse.
Concernés : les LMNP au régime réel, et les meublés de tourisme au régime réel (avec des plafonds plus bas).
Non concernés :
◦ les LMNP au micro-BIC (pas d'amortissement dans ce régime) ;
◦ les résidences de services (étudiantes, seniors), les établissements médico-sociaux et les accueils familiaux (exclus du dispositif selon le texte) ;
◦ les loueurs en meublé professionnels (LMP), qui relèvent d'un statut distinct.
Les profils les plus exposés sont ceux qui détiennent plusieurs biens meublés, ceux qui disposent d'un gros stock d'amortissements en réserve (après des travaux, par exemple) et les loueurs de meublés de tourisme.
Le gouvernement explique vouloir rapprocher le LMNP du dispositif Jeanbrun, le statut du bailleur privé créé par la loi de finances 2026, qui permet d'amortir en location nue sous conditions de loyer et de durée de location. Le texte s'inscrit aussi dans un contexte budgétaire tendu, avec une recette attendue de l'ordre de 200 à 260 millions d'euros par an selon les sources.
La mesure fait déjà réagir. Des acteurs du secteur, dont PAP et JD2M, dénoncent un signal contradictoire, quelques semaines après un appel du ministre du Logement à investir dans le logement, et pointent le risque d'une perte de confiance des petits bailleurs.
Un point à ne pas oublier : la plus-value à la revente
Depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Moins d'amortissements déduits pendant la détention signifie donc aussi moins d'amortissements réintégrés à la sortie.
L'effet net de la réforme dépend de la durée de détention et du projet de revente : il doit se calculer au cas par cas, et pas seulement sur le flux annuel d'impôt.
Que faire en attendant le vote ?
• Faire le point sur votre stock d'amortissements reportés : le calendrier d'utilisation jusqu'en 2036 pourrait devenir un sujet.
• Simuler votre rentabilité nette avec les nouvelles règles, avant tout nouvel achat en meublé.
• Mesurer l'effet à la revente : combien d'amortissements seraient réintégrés, selon votre horizon de détention.
• Comparer les alternatives adaptées à votre profil (location nue avec le dispositif Jeanbrun, déficit foncier, démembrement, dispositifs de type Malraux ou Monument Historique, etc.), chacune ayant ses propres contraintes.
• Suivre les débats parlementaires : l'article 7 peut être amendé, atténué ou supprimé.
Cet article a une vocation d'information générale et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Votre situation (nombre de biens, régime, horizon, revenus) change complètement l'analyse : je vous invite à la faire valider avec votre expert-comptable ou votre conseil fiscal.
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